S(t)an ili java?

Posljednje izvješće o stanovanju u Europi pokazuje da Hrvatska pripada zemljama gdje čak 90 % kućanstava ima vlasništvo nad nekom nekretninom. Zbog nemogućnosti dobivanja stambenih kredita i cijena nekretnina, građani se okreću najmu stanova, no koliko je to uistinu isplativija opcija? Kako su Zakon o subvencioniranju stambenih kredita za prvu nekretninu i turizam doveli do poskupljenja stanova?

Zasigurno smo svi kao mlađi jedva čekali odrasti i maštali smo o uređenju vlastitoga doma. Neki od nas počeli su samostalan život planirati već pri upisu na fakultet, odlazeći u studentski dom ili, pak, u podstanarstvo s cimerima. Podstanarstvo je, naravno, bila opcija za one koji su pretpostavljali da će nakon završetka fakulteta ili otići raditi u neki drugi grad, vratiti se u rodno mjesto ili okušati se u inozemstvu, kupnja stana će već u nekom trenutku doći "na red", a sanjanje o tomu kako biste stan uredili ostavljate za daydreaming u slobodno vrijeme. Međutim, eto vas u kasnim dvadesetima, pa i srednjim tridesetima, a i dalje se gotovo redovito selite iz jednog podstanarskog stana u drugi jer sve češće se događa i da je, nakon pronalaska posla, zbog nemogućnosti podizanja kredita, nedobivanja nasljedstva od roditelja ili drugih financijskih nemogućnosti, najam stana jedina opcija. Osim ako niste zaposleni u gradu u kojem vam žive i roditelji, zbog čega odgađate samostalni život dok ne uštedite za vlastitu nekretninu. Da je ta praksa vrlo aktivna dokazuju i posljednji podaci EUROSTAT-a, koji pokazuju da u Hrvatskoj nevjerojatni postotak od 80 % muškaraca i oko 64 % žena u dobi od 18 do 34 godine i dalje živi s roditeljima.

Odabir svoga budućeg doma jedna je od najvažnijih životnih odluka. Osobe često osjećaju društveni pritisak da moraju krenuti u "lov" na vlastiti stan nakon što se zaposle ili vjenčaju, a na podstanarstvo kao oblik životnog prostora gleda se ispod oka. Iz tog razloga javlja se potreba za kupnjom stana ili kuće iako se iz financijskog pogleda proglašava impulzivnom, a ne odmjerenom i logičnom odlukom, upravo zato što godina kad se udajete ili ženite ne znači ujedno i da je tržište prikladno za takvu pozamašnu kupovinu.

Kako se dogodilo da je posjedovanje stana luksuz, i to u državi poput Hrvatske u kojoj je "kućenje", nakon vjenčanja ili bilo kojeg drugog odlaska iz stambenog gnijezda, normalna pojava? U Hrvatskoj je trenutačno nezaposleno više od 197 tisuća osoba, a poslodavci se sve teže odlučuju svojim zaposlenicima ponuditi ugovor na neodređeno. Iako se zapošljavanje radnika mlađih od 30 godina čak potiče i posebnim fiskalnim olakšicama za poslodavce, potrebe za radnicima većinom zadovoljavaju sklapanjem ugovora na određeno. Uzroci takve prakse su brojni, no ne olakšavaju nikome osim poslodavcima, koji zbog ekonomske situacije ne mogu kvalitetno i dugoročno planirati svoje poslovne aktivnosti, a i jednostavnije je raskinuti takav oblik ugovora. Sve to dovodi do nesigurnosti i anksioznosti kad se podsjetimo da se krediti otplaćuju i više od dva desetljeća. Naravno, ako uopće imate uvjete za kredit i pravo na subvenciju.

"Ekonomska situacija pridonijela je svojevrsnom strahu među građanima kada govorimo o potrebi za nekretninama. To se ujedno odrazilo i na potražnju za stambenim kreditima. Plasirani iznosi stambenih kredita i dalje su u padu. Taj trend traje još od 2011. godine. Usporedimo li prethodne godine, možemo utvrditi da su stambeni krediti značajnije pojeftinili. Tako je, primjerice, prosječna kamatna stopa na stambene kredite u kunama u 2013. godini iznosila 5,81 %, a u listopadu 2017. godine 3,63 %. Recimo, na iznos od 500.000 kn uz rok otplate 20 godina, anuitet kredita 2013. iznosio je 3.527 kn, dok je za isti iznos 2017. trebalo platiti 2.933 kn. Subvencionirani krediti sigurno su utjecali na sâm interes za rješavanjem stambene situacije. Na ovaj način više od 2.300 obitelji riješilo je svoje stambeno pitanje", izjavljuje Yetunde Kristina Škorić, direktorica osječke podružnice agencije za financijsko savjetovanje i kreditno posredovanje Progreso.

Iako su krediti sve povoljniji, mogućnost subvencioniranja kredita dovela je do toga da su osobe koje prodaju stan odlučile na neki način iskoristiti tu situaciju. "Zbog velike potražnje za idealnim domom, uslijed subvencioniranih kredita, kvadrati stanova i kuća u velikim gradovima su poskupjeli." No, Škorić pridodaje, najam stana nije nužno bolja odluka: "U prilog najmu često ide strah od obveznog plaćanja dugoročnog stambenog kredita koji se realizira najčešće na rok od 30 godina. Tomu trebamo pridodati i strah od nesigurnosti izazvane ekonomskim stanjem zemlje, politikom i teškoćom pronalaska posla. Zbog toga mnogi odluče ostati podstanari. Ali, za pitanje isplativosti između najma i kupnje vlastitog stana zapravo ne postoji točan odgovor, odluka je subjektivna. Budući da su cijene najma otprilike izjednačene s anuitetima kredita, biti podstanar ili živjeti u vlastitoj nekretnini, ovisi o preferencijama same osobe odnosno obitelji."

Tome se mora pridodati i činjenica da su određeni veći gradovi u Hrvatskoj postali prava turistička atrakcija, ali i mjesto gdje je najveća mogućnost zaposlenja, što su vlasnici nekretnina vrlo brzo prepoznali. Kako prolaze godine od ulaska Hrvatske u Europsku uniju, polako se, ali sigurno, cijene najma povisuju.

Zašto? Puno je lakše ponuditi svoj stan turistima na tjedan dana nego na godinu dana mladoj obitelji. Površnom usporedbom na raznim web-stranicama za kratkoročni najam, stanovi od otprilike 40 kvadrata u Zagrebu iznajmljuju se za 80 eura po noćenju izvan sezone, dok bi se takav stan mjesečno iznajmljivao za nešto više od 350 eura. Osobi koja iznajmljuje stan jasno je gdje je brže i lakše zaraditi. To je moralo nužno utjecati i na cijenu dugoročnog najma stanova. Istraživanje oglasnika Crozilla.com u 2017. godini o cijenama najma u Zagrebu, Rijeci, Zadru, Splitu i Opatiji pokazalo je kako su prosječne tražene najamnine stanova manjih površina na mjesečnoj razini porasle, dok su većim stanovima cijene pale. Među gradovima obuhvaćenima ovim istraživanjem, najniže cijene su zabilježene u Rijeci, a najviše u Zagrebu, u kojem su ujedno stanovi za najam i najtraženiji. Stanovima manjih površina, onima do 40 "kvadrata", travanjske cijene najma na mjesečnoj su razini porasle za 4 posto. U Zagrebu tako prosječna najamnina iznosi 411 eura, od 600 eura za stanove u najužem središtu grada, što nas dovodi do toga da je i biti u podstanarstvu luksuz za koji je potrebno odvojiti popriličan iznos prosječne hrvatske plaće.

Svakako, kad se proučava meč između vlasništva nekretnine i najma stana, svaki ima svoje dobre i loše strane. U unajmljenom stanu ne možete biti "svoji" i odlučiti promijeniti boju zidova, instalirati novu tuš-kabinu itd. No ono što vam podstanarstvo omogućava jest slobodniji odabir pri promjeni posla u drugome gradu ili čak kvartu. Ako ste, pak, ostvarili pravo na kredit, naišli na uistinu povoljan stan koji vam se sviđa, a i roditelji vam mogu na neki način uskočiti, svakako je bolje novce umjesto za podstanarski stan dati "sebi", ali problem da je teško doći do toga je i dalje tu, kao i koliko će ta ista nekretnina biti vrijedna kad je konačno otplatimo, a i svi smo upoznati s problemom kredita u "švicarcima". Ponovimo, odabir svojeg budućeg doma jedna je od najvažnijih životnih odluka, koje bi trebale biti simpatična dvoumica između bijelih i plavih pločica, a ne istinska anksioznost i strah od ovrha. Nadajmo se da će se situacija izbalansirati u korist svih onih kojima je želja za samostalnim životom i dalje neprežaljeni san, bio podstanarski, ili s imenom na vlasničkom listu.

31.03.2018. Tekst: Andreja Pančur Fotografija: Guliver/Thinkstock